Что делать с пустующей землей и неплательщиками взносов
В каждом садоводческом товариществе есть владельцы участков, которые не платят взносы. На днях в СМИ появилась информация, что некие риелторские агентства вышли с предложением в Правительство РФ о том, чтобы принять закон об изъятии земли у таких горе-садоводов. «МК» решил спросить у самих дачников и экспертов, есть ли законодательная перспектива у такой инициативы. А главное, чего тут больше: желания помочь СНТ в борьбе с должниками или же хитрый замысел, как под благовидным предлогом отжать лакомые участки земли у СНТ?
Любой председатель СНТ признается, что должники — это его тяжкий крест и головная боль. Причины, по которым люди не хотят платить членские взносы в общий котел садового товарищества, могут быть разными: иждивенчество, безнаказанность, финансовые проблемы, фактический отказ от участка. И чем дальше СНТ находится от крупного города, тем больше таких должников. Там, где земля востребована, их практически нет, но если рыночная стоимость земельного участка ниже кадастровой, то, как правило, около 15–20% дачников «забывают» платить взносы.
«В нашем СНТ всего 250 участков. Из них распределено и куплено 120, остальные пустуют. Часть владельцев умерли, а наследникам дача не нужна. Кто-то получил землю от предприятия, думал строиться, но потом планы изменились, и все забросил. Нам нужно делать подъездную дорогу, она стоит 1 млн руб. Вопрос в том, как распределить взносы — на все 250 участков или только на 120, где реально живут люди? Но тогда получается, что 120 заплатят за остальные 130 пустующих. Как быть?» — спрашивает Галина Ульянова, председатель одного из подмосковных СНТ.
Вопрос, конечно, риторический, потому что СНТ нужно развиваться, а для этого необходимы деньги. Причем не только на строительство дороги, каждый год в СНТ составляют план работ: где-то нужно менять опоры освещения, где-то благоустроить территорию, ремонтировать ограждение поселка, да мало ли хозяйственных забот. Естественно, если 130 участков пустуют и там нет законных владельцев, то председатель постарается получить деньги с тех дачников, которые участвуют в жизни СНТ. Вот только они не хотят платить за себя и за того парня.
«Часть садоводов не хотят платить за пустующие участки. Ведь, по сути, это не их собственность, но вместе с тем это имущество СНТ, которое нам нужно содержать? — продолжает Галина. — Получается, люди хотят развития СНТ, но не хотят платить лишнего. А мне-то как быть? Ведь не будешь строить дорогу кусками, ты взнос сдал — вот тебе 20 метров дороги, дальше 100 метров поле, потом опять 20 метров дороги».
«По закону приходно-расходная смета садоводческого товарищества должна утверждаться общим собранием на весь земельный массив, — рассказывает эксперт в области дачного права Федор Мезенцев. — Если в СНТ 250 участков, то и взносы распределяться должны на всех. Как платить — решает общее собрание. Вариантов для расчета платежа может быть много, главное, чтобы соблюдался принцип равенства для всех. Конечно, поступление взносов напрямую зависит от активности председателя и правления. Если в товариществе ведется планомерная работа с должниками, а общее собрание проведено в соответствии с требованиями законодательства, то шансы выиграть дело в суде высоки. Должнику «прилетит» к оплате не только сумма взносов, но и расходы на юридические услуги вместе с начисленными пенями за весь период просрочки платежа».
Однако эксперт признает, что в ситуации, когда больше половины участков заброшены, председателю будет нелегко выполнять решения общего собрания, чтобы пополнить бюджет. Ведь смета утверждается на все 250 участков, а фактически взносы сдают меньше половины владельцев. По мнению Мезенцева, выход из этого долгового тупика есть: нужно активно сокращать количество заброшенных участков и злостных должников в СНТ. Причем это прямая обязанность председателя садового товарищества, считает он.
«Сегодня формально срок исковой давности — 3 года. Но опытные председатели знают, что можно взыскать долги и за более длительный период. Заявление о выдаче судебного приказа может быть подано в мировой суд за любой период. Решение принимается судьей единолично без вызова сторон, и, как правило, требования удовлетворяются в полном объеме. В случае отмены судебного приказа дело переходит на рассмотрение в исковое производство, и здесь уже взыскать взносы можно только за 3 года. Однако есть несколько законных и отработанных на практике способов, когда взыскать взносы можно и за пределами сроков исковой давности», — объясняет эксперт.
Например, подсказывает эксперт, можно на общем собрании СНТ принять решение, что скидка при оплате взносов для добросовестных собственников будет применяться, если за владельцем участка нет долгов более 7 лет. Как правило, такую скидку получает садовод, если не имеет задолженности перед товариществом в течение 3 лет, но при желании срок можно и увеличить. Например, не оплатил взносы в 2017 году — не получишь скидку в 2023 г.
Кроме этого решением общего собрания может быть перенесен срок оплаты взносов за прошлые периоды на текущий год. Если в 2023 г. принять решение о том, что срок оплаты взносов за 2015–2021 гг. продлен до 1 ноября 2023 г., то в этом случае срок исковой давности за этот период начнется только с 2023 г., и тогда можно будет в суде взыскать все старые долги.
Но вернемся к законодательной инициативе, которая наделала столько шума в прессе. Хотя ее авторы утверждают, что их идея рождена на благо СНТ. И они стараются решить проблему хронических должников и пустующих участков, но среди дачников у будущего закона отъема земли за долги больше противников, чем сторонников.
Главный аргумент оппонентов: строительный бизнес постарается отжать самые лакомые участки у дачников, причем в особой зоне риска окажутся те СНТ, что расположены рядом с Москвой, а заброшенные дачи на расстоянии 100 и более километров от МКАД им не интересны. Хотя проблема брошенных участков тем актуальнее, чем дальше земля находится от городов и перспективных поселков.
По словам Федора Мезенцева, эксперта в области дачного законодательства, последние 3 года в СМИ активно муссируется тема ликвидации СНТ и перевода их в населенные пункты. Поддерживают эту инициативу как застройщики, так и владельцы управляющих компаний. Первые вынуждены по экономическим причинам диверсифицировать свой бизнес со строительства многоквартирных домов (МКД) в пользу малоэтажной застройки. А вторые хотят расширить свою сферу влияния, добавив к обслуживанию помимо жилых комплексов еще и частный сектор. Показывают активную поддержку этим инициативам и некоторые депутаты. При этом большинство тех, кто говорит о развале СНТ, живет за городом в благоустроенных коттеджных поселках и не собирается ничего менять у себя. То есть как всегда: защита и благоустройство — для избранных, изъятие собственности и повышенные тарифы — для остальных.
«Идея упрощенного изъятия неиспользуемых или брошенных участков принадлежит бизнесу. Это вторая подобная инициатива, направленная на захват перспективной земли, которая «плохо лежит» в границах СНТ, — говорит Мезенцев. — На фоне прошлогодней инициативы о «дачной реновации», по которой в случае принятия решения 2/3 жителей (а как принимаются подобные решения при выборе «нужной» управляющей компании в многоквартирных домах, мы уже видели) территория СНТ пойдет под снос с последующей компенсацией собственникам недвижимости, а брошенные и неоформленные участки в таком случае достанутся застройщику (инвестору, девелоперу) за копейки. А теперь посчитайте потенциальную прибыль: возмещение собственникам будет по кадастровой стоимости, не говоря уже о том, что за «выморочку» и брошенную землю платить вообще не нужно, притом что цена 1 сотки в ближнем Подмосковье сейчас начинается от 1 млн руб.».
Эксперт считает, что уже в действующем дачном законодательстве есть достаточно рычагов, чтобы влиять на злостных должников по взносам в СНТ.
«Если председатель и правление ведут активную работу с должниками, то у них остаются только проблемные наследники, которые не вступают в права. Но и на таких хитрых жителей есть свой «гвоздь». Если наследники не оформляют документы, то и предоставление любых коммунальных услуг можно прекратить на абсолютно законных основаниях: запретить пользоваться автоматическими воротами на въезде, отключить водоснабжение или подачу электричества, — советует Федор Мезенцев. — Нет документов — нет и услуг, а также права участия в общих собраниях. Поэтому такие «недонаследники» будут вынуждены договариваться с действующим правлением и гасить долги».
Как правило, сумма задолженности по членским взносам не превышает 20–30% от кадастровой стоимости участка. Но в дальнем Подмосковье, где кадастровая стоимость шести соток в среднем составляет около 150 тыс. рублей, СНТ вполне может обратиться в суд для принудительного изъятия такой земли, если собственность оформлена. Вопрос в другом: а кому нужен участок за 120 км от Москвы на месте бывших торфоразработок?
Сложнее с брошенными пустыми участками: любые ограничения для них неактуальны. Поэтому грамотные председатели вынуждены обращаться в администрацию с просьбой признать такие земельные участки выморочными. Процедура длительная, местной власти заниматься этим неинтересно, так как в Московской области такие участки можно реализовать, либо выставив на торги право аренды, либо предоставив их льготникам, например многодетным. СНТ же заинтересовано в том, чтобы такое выморочное имущество по закону предоставлялось самому товариществу, которое по решению общего собрания сможет в дальнейшем им распорядиться и получить дополнительные средства для развития инфраструктуры. Поэтому нужен закон о передаче выморочного имущества в границах СНТ самому товариществу, а не государству. Это будет реальной поддержкой дачников.
«Если собственник участка известен, то с него можно взыскать долги за любой период на основании судебного приказа, но в случае оспаривания требований — только за 3 года в пределах сроков исковой давности. Полезным будет увеличение срока исковой давности по коммунальным платежам и взносам с 3 до 10 лет — вот эту инициативу садоводы с удовольствием поддержат», — уверен Федор Мезенцев.
■ ■ ■
КОММЕНТАРИЙ Владимира Шапкина, председателя комитета по имущественным отношениям и землепользованию Мособлдумы:
«Данная инициатива будет обсуждаться в Госдуме. Но даже если будет разработан на основе ее какой-либо законодательный акт, финальную точку в имущественном вопросе всегда ставит именно суд. По крайней мере, могу из практики сказать, что все имущественные дела всегда решаются через суд».
Все неиспользуемые участки условно можно разделить на 3 основные группы:
• полученные бесплатно первым землепользователем и никогда не использовавшиеся;
• участки с постройками, заброшенные владельцами;
• земельные участки и дома, владельцы которых умерли, а наследники не оформляют свои права (умышленно, чтобы не платить налоги, либо не хотят).
